Bourse : le bilan 2008 des SIIC

Sans surprise, 2008 restera une année noire pour les cours des foncières cotées.
La décrue, entamée en février 2007, s’est accentuée l’an dernier, l’indice IEIF SIIC France accusant une chute de 41,12 %. Pour la première année, on note une forte corrélation des valeurs immobilières avec le reste des actions, le Cac 40 s’effondrant, lui, de 42,7 %. La spécificité du compartiment immobilier, valeurs défensives par excellence, n’est plus. « En 2008, dans un contexte de crise de liquidités, la Bourse a traité toutes les valeurs de la même manière », souligne Benoît Faure-Jarrosson, analyste chez Invest Securities. Qui détaille : « la baisse des valeurs immobilières cache deux tendances. Jusqu’à l’été 2008, les foncières ont été sanctionnées en raison des problématiques de hausse des taux d’intérêt, des risques d’inflation et des conséquences de la crise des subprimes. À partir du 3e quadrimestre, les cours ont baissé en raison d’une crise du système bancaire. Aujourd’hui, le problème n’est plus tant un problème de coût de la dette. Avec un Euribor 3 mois à 2,82 %, le secteur risque d’être sauvé par le gong. En revanche, se pose le problème de l’accès à la dette ».
En 2008, les bons élèves - entendez ceux dont les cours ont été les moins sanctionnés – ont été les sociétés les moins endettées. Mercialys, la foncière qui porte les galeries marchandes du groupe Casino, s’est distinguée avec un recul de seulement 13,64 % de son cours de Bourse. Dans la même veine, des valeurs comme Unibail ou Silic, limitent la casse, avec une baisse d’environ le tiers de leurs valeurs. Il n’en va pas de même des foncières fortement « leveragées ». Klépierre chute de 48 %, Foncière des régions de 46 %, Gecina de 54 % dans un contexte spéculatif en raison des dissensions entre les deux principaux actionnaires.
En France, l’immobilier bénéficie d’un effet retard. En 2008, aucun investisseur n’a été directement victime du « credit crunch ». « À ce jour, le marché n’a pas constaté de forte baisse des valeurs vénales. Dans ce contexte, la question des covenants ne devrait pas voir le jour dans les comptes des foncières avant le 2e semestre 2009, repoussant les décisions des banques à début 2010 », estime Benoît Faure-Jarrosson. Il en va de même pour l’exploitation où aucune casse locative n’a été constatée. Ainsi, les foncières devraient afficher un cash flow en progression en 2008, traduisant un haut de cycle qui pourrait se confirmer au 1er semestre 2009, creusant davantage le fossé entre la rentabilité des foncières et la réalité économique. Paradoxalement, les foncières cotées devraient afficher des résultats en hausse pour 2008.
Quid de 2009 ? L’année a démarré en trombe, avec une reprise des cours, et même une flambée demeurée inconnue depuis des mois. Ainsi, Gecina a regagné 60 % de sa valeur en quelques jours, la reprise de Metrovacesa par ses créanciers ayant rassuré le marché. La valeur phare, Unibail, seule foncière du Cac 40, progresse de près de 10 % depuis le début de l’année. Klépierre regagne un quart de sa valeur depuis son augmentation de capital en décembre dernier. « Pour autant, les incertitudes sont encore très fortes. Les cours actuels des foncières peuvent supporter un scénario de croissance négative en 2009, suivie d’une croissance molle les années suivantes. En revanche, les valorisations ne supporteront pas une aggravation de la crise dans un scénario à la 1929 », pronostique Benoît Faure-Jarrosson. L’immobilier en Bourse reste dans le brouillard.

— La rédaction