« Le CNCC n’est pas opposé à rendre obligatoire l’application de l’ILC à tous les commerces »
Le SIEC ouvre ses portes dans une semaine. Le salon réunissant l’industrie des centres commerciaux en France se tiendra dans un nouveau contexte économique, financier et réglementaire, avec en toile de fond la réforme Charié, l’application de l’ILC, ou encore les 40 ans des premiers centres commerciaux en France. Jean-Michel Silberstein, délégué général du CNCC (Conseil national des centres commerciaux), mais aussi grand organisateur du SIEC, nous livre ses réflexions sur tous ces sujets d’actualité.
Business Immo : Comment se porte le SIEC en temps de crise ?
Jean-Michel Silberstein : « Paradoxalement, nous sortons plutôt notre épingle du jeu en ces temps de crise. L’édition 2009 du SIEC accueillera davantage de stands que l’année passée, avec de nouveaux exposants emblématiques comme Carrefour Property ou encore Concepts et Distribution, la maison-mère des Marques Avenue. Au total, ce sont près de 70 exposants et plus de 2 000 visiteurs que nous attendons cette année. Nos points forts reposent sur le fait que le SIEC se tient à une période ou les commerçants et les bailleurs ont besoin de faire le point sur leurs relations commerciales. Il se tient à Paris et de ce fait engendre moins de coûts associés pour les participants que d’autres salons. D’autre part, il reste concentré sur deux jours, demeure axé sur les problématiques du commerce en France. C’est le rendez-vous des centres commerciaux de France. »
BI : Quels vont être les temps forts du SIEC 09 ?
JMS : « A côté du pôle exposition, le SIEC 09 comprend un cycle de conférences qui va permettre d’aborder les enjeux des professionnels des centres commerciaux à la lumière du nouveau contexte économique et sociologique. Ainsi, Jean-Paul Betbeze, analyste économique au Crédit Agricole, va faire un point sur la France dans le cycle économique mondial. Jacques Marseille, historien de l’économie et professeur à Paris 1, donnera sa vision de l’évolution du pouvoir d’achat des français. Nous nous intéresserons également à l’international, avec le témoignage de Michael Kercheval, président de l’ICSC (International Council of Shopping Centers). Nous retrouverons également un point sur les transactions en immobilier de commerce, avec le concours de RCG (The Retail Consulting Group). L’un des temps forts du SIEC 09 sera la conférence sur les 40 ans des centres commerciaux, avec deux générations à la tribune : Guillaume Poitrinal, pdg d’Unibail-Rodamco, et Jean-Louis Solal qui a introduit le concept en France. Je rappelle que nous fêterons cette année les 40 ans de Parly 2. »
BI : Croyez-vous aujourd’hui que l’industrie des centres commerciaux soit à un tournant ?
JMS : « Incontestablement. La question qui se pose à tous les acteurs de la chaîne des centres commerciaux est la suivante : que faudra-t-il faire demain pour convaincre le particulier d’accepter de se déplacer dans un centre commercial, malgré les nouvelles contraintes? Il faut, en effet, prendre en compte un ensemble de paramètres qui vont changer la donne: la crise économique et ses conséquences notamment psychologiques, la concurrence du e-commerce, la prise de conscience de l’aspect environnemental et plus généralement la montée en puissance du développement durable. A mon sens, le modèle existant du centre commercial risque de ne plus suffire. La puissance commerciale d’un centre, c’est-à-dire la réunion sous un même toit ou dans un même lieu de toute une offre commerciale, est de plus en plus soumise aux assauts du e-commerce et à la concurrence d’autres modes de consommation.
Il faut imaginer d’autres éléments pour renforcer l’attractivité d’un centre commercial, en faire un lieu de rencontres, justifier le qualificatif de lieu de vie. Ce challenge, j’en suis sûr, sera relevé par la profession. Et la crise économique ne va faire qu’accélérer ce nécessaire processus de mutation. D’ailleurs, tous les projets en gestation – et ils ne manquent pas – intègrent ces nouveaux défis. On trouve de nouveaux concepts thématiques, le développement d’une offre de divertissement, davantage de restaurations, mais aussi des services en direction des gens qui travaillent dans les centres commerciaux (crèches…). La remise en cause est omniprésente, On ne doit plus faire des centres commerciaux avec les mêmes principes qu’il y a 40 ans. »
BI : Jean-Paul Charié planche sur une profonde réforme de l’urbanisme commercial. Cette réforme a-t-elle encore un sens à l’heure où la France semble sur-équipée ?
JMS : « Certes, l’essentiel de l’équipement commercial en France est derrière nous. Pour autant, il reste de la place pour de nouveaux programmes, en particulier pour des centres commerciaux thématiques. La réforme que prône Jean-Paul Charié va dans le bon sens. Il faut sortir du carcan des lois Royer-Raffarin, et échapperà un flou juridique instauré par la LME (loi de modernisation économique) dont les failles ont permis la création d’environ 1 million de m² de surfaces commerciales supplémentaires et dont les bénéficiaires auront malheureusement été les commerces en solo dans les corridors urbains au détriment de toute considération d’aménagement du territoire, d’architecture et de développement durable.
In fine, la proposition de Jean Paul Charié qui consiste à remettre l’urbanisme commercial dans le droit commun de l’urbanisme poursuit un objectif louable. Il est de l’intérêt de toute la profession que la proposition de loi soit soumise rapidement au Parlement, pour éviter le flou qui accompagne les décisions actuelles des CDAC et aboutir, nous l’espérons, à une réglementation souple, ouverte, sécurisée pour les investisseurs comme pour les enseignes, génératrices de croissance et d’emplois et compatible avec les engagements de la profession en matière d’environnement et de développement durable. »
BI : Un dernier mot sur l’ILC (indice des loyers commerciaux). Est-il finalement plus avantageux au moment où l’ICC (indice du coût de la construction) se calme ?
JMS : « Il faut s’affranchir de cette polémique qui reste une vision à court-terme. Un commerçant, comme un propriétaire-bailleur, a besoin de savoir où il va. L’ILC est la réponse à la volatilité de l’ICC. Sur le long terme, l’ILC est un excellent indice, qui promet une révision annuelle de 2 à 3% des loyers. Aujourd’hui, 80% des baux gérés par les adhérents du CNCC sont passés sous le régime de l’ILC. Et nous n’avons rencontré que peu de résistances en interne. La difficulté d’application de l’ILC est liée davantage à un défaut d’information diffusée par les experts-comptables ou les notaires aux petits propriétaires qui ont vu dans l’ICC un moyen rapide d’augmenter leurs loyers - il est vrai - parfois déconnectés de toute réalité économique. C’est pourquoi le CNCC n’est pas opposé à rendre obligatoire l’application de l’ILC à tous les commerces, nous l’avions d’ailleurs fait savoir lors de la discussion parlementaire de la LME.
Propos recueillis par Gaël THOMAS
