« 300 M€ de projets en France »

Foncière non cotée et sans endettement dont le portefeuille pèse plus de 7 Mds€, Redevco fait fi de la crise et poursuit ses développements. En France, avec des projets à Bordeaux, à Nantes et à Paris (Seine-Rivoli), mais aussi en Chine où le groupe travaille à l’ouverture d’un centre commercial de plus de 100 000 m². Les détails avec le directeur général de Redevco France, Jean-Christophe Bretxa.

Business Immo : Que pèse Redevco sur le marché ?
Jean-Christophe Bretxa : « Redevco gère un portefeuille d’actifs commerciaux en Europe, valorisé 7,1 Mds€ au 30 juin 2009 et constitué d’environ 800 actifs répartis dans 20 pays. Nous sommes très présents dans l’immobilier commercial, qui s’explique par l’histoire de la foncière, Redevco faisant partie du groupe Cofra détenue par la famille fondatrice de la chaîne de magasins C&A. Dix ans après notre création en tant que foncière indépendante, nous mettons un premier pied en Asie. A ce titre, nous avons signé un accord de partenariat avec un opérateur chinois pour développer un premier centre commercial de 100 000 m² dans la ville de Wuhan. A terme, notre objectif est de faire de l’Asie le deuxième marché domestique de Redevco. »

BI : Que représente la France dans cette photographie ?
JCB : « En France, Redevco dispose d’un portefeuille estimé à 1 Md€, constitué de 81 actifs pour une surface totale de plus de 315 000 m². Notre patrimoine est aujourd’hui tourné à plus de 90% vers le commerce, depuis notre décision de céder nos actifs de bureaux et de logistique au printemps 2008. Nous sommes présents dans la plupart des grands centres commerciaux français, pas moins de 29 centres en Ile-de-France et en région, avec des lots importants dans des centres tels que les 4 Temps, La Part Dieu, Vélizy 2 ou Parly 2. Nous sommes également solidement implantés dans les grandes artères commerçantes, notamment à Paris, au 45 boulevard Haussmann, sur 14 000 m² ou encore rue de Rivoli (13 000 m²). Sur le plan locatif, Redevco gère 250 baux en France, avec un panel élargi d’enseignes telles que Sephora, H&M, la Fnac, Monoprix, Celio, Zara… C&A, dont nous sommes l’ancien pôle immobilier, ne représente plus que la moitié de nos loyers. »

BI : Qu’en est-il de vos projets dans le contexte économique actuel ?
JCB : « Redevco dispose de plus de 300 M€ de projets en réalisation ou en cours de développement. L’une de nos spécificités est de nous concentrer sur des opérations de cœur de ville. C’est ainsi que nous avons livré les Allées Provençales, en prolongement du cours Mirabeau, à Aix-en-Provence (13) : un centre commercial à ciel ouvert de 15 000 m² qui connaît un fort succès avec un chiffre d’affaires annuel supérieur à 100 M€. Très prochainement, nous allons livrer une petite opération de 3 500 m² GLA dans le centre-ville d’Haguenau (57) avec 15 unités commerciales. A Bordeaux, nous travaillons sur la création de la place Sainte-Catherine au travers de la transformation de l’ancienne imprimerie du journal Sud-Ouest en un ensemble de 15 000 m² de commerces, avec 31 boutiques et 5 moyennes surfaces. Les travaux devraient débuter au 1er trimestre 2010 pour une livraison à l’horizon 2013. A Nantes, nous restructurons l’ancien immeuble des Galeries Lafayette rue du Calvaire pour donner naissance à un ensemble de 6 000 m² de commerces. Chez Redevco, nous savons également concevoir des opérations mixtes. »

BI : Par exemple ?
JCB : « A Paris, nous lançons l’opération Seine Rivoli au travers d’une rénovation complète d’un ensemble que nous avions acquis en 2002 auprès de LVMH. Redevco va réaliser sur trois niveaux deux espaces commerciaux totalisant 2 000 m² où s’installeront les enseignes Jennyfer et Celio. Sur les quatre niveaux supérieurs, nous développons 24 appartements de grande taille (5 et 6 pièces) destinés à la location. Au total, ce sont plus de 40 M€ qui nous allons investir dans cette opération dont la livraison est prévue pour la fin du 1er semestre 2010. Dans le même esprit, nous menons un projet de rénovation urbaine à Bourges – Avaricum – qui comprend 17 000 m² de commerces, 10 000 m² de résidences d’affaires et de logement et un parking souterrain de 1 000 places. »

BI : Avez-vous abandonné le créneau des grands centres commerciaux ?
JCB : « Non, mais les opportunités sont forcément plus rares. L’année prochaine, nous allons livrer Cours Oxygène, l’extension du centre commercial de la Part Dieu à Lyon, qui représente 15 000 m² de commerce supplémentaire. Redevco possède 40% de l’ensemble aux côtés d’Unibail-Rodamco. »

BI : Quelle est votre approche des Retail Parks ?
JCB : « C’est une classe d’actifs que nous travaillons également. Nous avons quatre actifs de cette nature dans notre portefeuille en France, principalement en périphérie parisienne. S’y ajoute un projet de 43 000 m² à Pontault-Combault, à 30 kms de Paris, « Les Quatre Chênes », qui doit ouvrir en 2010. Nous avons signé avec le groupe Leclerc qui ouvrira sur 8 000 m² et convaincu des enseignes telles que Bricorama, Planet Saturn ou encore C&A. Les parcs d’activités commerciales ne sont pas notre cœur de métier et resteront minoritaires dans la composition de notre patrimoine. »

BI : La crise actuelle a-t-elle impacté votre stratégie ?
JCB : « La crise n’a pas fondamentalement changé notre stratégie. Redevco est une foncière non cotée sans endettement. En d’autres termes, nous avons évité la vague de défiance qui a touché les SIIC et préservé notre capacité d’investissement. Pour autant, nous restons très prudents sur nos investissements dans un marché qui n’est pas, à mon sens, totalement purgé. Pour Redevco, il est encore trop tôt pour acheter. De même, sur le développement, nous restons vigilants en surveillant deux paramètres : le flou juridique sur les autorisations d’équipement commercial et le niveau de l’offre à moyen-terme. En attendant, la crise a été l’occasion de renforcer nos liens avec les enseignes et nous avons profité notamment de la mise en œuvre de l’ILC pour parler avec nos locataires. 85% d’entre eux ont demandé à ce que l’ILC s’applique. »