" Le marché de l’investissement en immobilier de commerce s’est inversé à partir du 2e semestre 2009 "

Le rythme des transactions en investissement s’accélère dans l’immobilier de commerce, selon le conseil The Retail Consulting Group. Fabrice Fubert, le directeur du département Investissement de RCG, évalue à 1,3 Md€ sur les neuf premiers mois de l’année et table sur une un volume total entre 1,7 et 2 Mds€. Il nous livre sa vision du marché.

Business Immo : Quelle analyse faites-vous du marché de l’investissement en commerce ?
Fabrice Fubert : « Le marché de l’investissement en immobilier de commerce s’est inversé à partir du 2e semestre 2009. Le rythme des transactions s’est accéléré à partir de juin, même si les volumes d’engagement restent mesurés par manque de produit. A la fin du 3e trimestre 2009, nous estimons le volume de transactions à 1,3 Md€, ce qui représente environ le quart des investissements en immobilier d’entreprise, contre 11% en 2008. Compte tenu des deals en cours, nos prévisions tablent sur un volume d’investissement entre 1,7 et 2 Mds€ cette année ».

BI : Comme expliquez-vous le retournement du marché à partir de juin ?
FF : « Plusieurs facteurs sont à mettre en avant. D’abord, les propriétaires-bailleurs ont retrouvé une certaine bouffée d’air, beaucoup d’investisseurs et de foncières cotées ont préservé leurs covenants bancaires et ont même retrouvé certaines capacités d’investissement. Ensuite, l’immobilier de commerce a montré sa résistance dans le contexte actuel. Le taux de vacance est resté relativement stable, au moins sur les meilleurs emplacements. La structure d’un bail commercial, avec notamment le loyer binaire (LMG+Variable), a évité à la plupart des propriétaires-bailleurs une renégociation massive des baux dans le cadre du L145-39 et sa clause dite des 25%. De plus, l’ILC a permis de sécuriser les flux locatifs (+0,85%). Tous ces facteurs ont attiré de nouveaux investisseurs, fonds ouverts allemands et OPCI notamment, qui peuvent se positionner sur les dossiers entre 50 et 150M€. »

BI : En commerce, quels sont les actifs privilégiés par les investisseurs ?
FF : « Les centres commerciaux et les boutiques en pieds d’immeubles restent les types d’actifs les plus recherchés par les investisseurs. Dans les centres commerciaux, près de 900 M€ ont été investis au cours des 9 premiers mois, au travers de 15 transactions. Nous tablons sur un volume total de 1,1 à 1,3 Md€ cette année dans ce segment de marché. Les taux varient entre 5,5% et 7,8% pour le plus élevé, mais le taux « prime » se situe désormais autour de 5,25%, soit 125 points de base de plus par rapport au pic enregistré il y a deux ans. Les boutiques de pieds d’immeubles sont toujours un produit qui a le vent en poupe, où l’on retrouve de la compétition sur les emplacements n°1. Mais, cela reste un marché de petites transactions. Le marché des sale & lease back est, quant à lui, impacté avec un volume d’investissement qui devrait se situer aux alentours de 100 M€. »

BI : Qu’en est-il des retails parks et des moyennes surfaces en périphérie ?
FF : « C’est clairement un produit qui doit faire face à la défiance des investisseurs. Les volumes se sont effondrés, atteignant à peine 90 M€ à la fin du 3e trimestre 2009, avec une perspective de 150 M€ échangés sur l’ensemble de l’année 2009.  Dans le même temps, les taux ont fortement remonté pour s’établir entre 7,25% et 9%. On ne trouve pas un retail park « prime » à moins de 7%. Le marché paye le développement anarchique de certain parcs d’activités Les investisseurs doutent de la pérennité du produit et de l’évolution des valeurs locatives de l’ensemble de cette classe d’actifs, alors que certaines zones périphériques restent des valeurs sûres. »

BI : Dans ce contexte de marché, quelle est le niveau d’activité du département Investissement de RCG ?
FF : « Le département Investissement de RCG a profité des premiers signes de reprise du marché pour clôturer la vente de 6 actifs pour un volume de plus de 100 M€. Nous avons ainsi assisté Klépierre dans la vente d’une galerie commerciale de centre-ville à Tours pour 42 M€ et dans l’arbitrage d’une moyenne surface Truffaut de 3 600 m² sur les quais de Seine (Paris 13e) pour 7,1 M€. RCG a également conseillé en co-exclusivité Grosvenor dans la cession à Uffi Reim de la galerie commerciale de Malakoff (5 850 m²) pour 21 M€ ; dans la vente du portefeuille Azur comprenant des pieds d’immeubles « prime » situés à Paris, Lyon et Cannes, pour 19,5 M€. Nous avons aussi été les conseils en co-exclusivité de MRM dans la vente d’un parc d’activités commerciales de 7 500 m² à Chambly, acquis pour 7,75 M€ par Nami. L’année 2009 a été principalement consacrée au conseil à l’arbitrage. Nous pensons nous repositionner, en partie, sur le conseil à l’acquisition dès l’année prochaine, en nous appuyant sur les compétences de notre département « Asset Management Consulting »