« Le verdissement immobilier ne devrait pas ralentir »
A l’occasion de l’adoption de la loi Grenelle 1, Véronique Lagarde, associée au sein du cabinet Lefèvre, Pelletier et Associés, spécialiste du pôle développement durable, revient sur les implications de cette loi et sur la suite du calendrier pour les professionnels de l’immobilier d’entreprise.
Business Immo : La loi Grenelle 1 a été adoptée. Quels en sont les principes clés à retenir pour le secteur de l’immobilier ?
Véronique Lagarde : Le Grenelle 1 a pour objectif d’entériner les principes retenus à l’occasion du Grenelle de l’Environnement en 2007. C’est donc une loi de programmation qui annonce de grands objectifs qui seront traduits dans la loi dite « Grenelle 2 » et ses décrets d’applications.
La loi Grenelle 1 entérine deux grands principes : pour les bâtiments neufs, l’obligation de respecter une consommation énergétique de 50 kWep/m²/an à partir du 1er janvier 2011 pour l’immobilier d’entreprise et les bâtiments publics et à partir du 1er janvier 2012 pour les autres types de bâtiments. Pour les bâtiments existants, un objectif de réduction progressive des consommations entre 2012 et 2020 d’au moins 38 %, avec une véritable obligation de travaux sur cette période pour les bâtiments tertiaires. Il semble que l’objectif à atteindre après travaux soit d’environ 150 kWep/m²/an, alors que la consommation moyenne se situe actuellement entre 250 et 300 kW/m²/an .
BI : Quelle est maintenant la suite du programme ?
VL : C’est d’abord la loi Grenelle 2 qui devrait être adoptée d’ici la fin de l’année. Ce sera ensuite, en 2010, la nouvelle réglementation thermique (RT) entérinant l’objectif de 50 kWep/m²/an dans le neuf car c’est sur cette base que seront déposés les futurs permis de construire. Le rapport remis par le groupe de travail « Parc tertiaire privé » créé dans le cadre du Plan Bâtiment Grenelle présidé par Philippe Pelletier propose notamment que la RT 2012 privilégie la performance plutôt que les moyens, pour laisser le choix des solutions techniques les plus efficientes, et n’entre en vigueur qu’un an après l’arrêté correspondant pour laisser le temps aux professionnels d’intégrer ces nouvelles règles.
La troisième étape sera la détermination des critères de l’obligation de travaux dans les bâtiments tertiaires existants. C’est probablement l’obligation la plus complexe à mettre en œuvre.
BI : Comment les professionnels de l’immobilier accueillent-ils ces objectifs de réduction de consommations énergétiques ?
VL : Les promoteurs se disent prêts à y répondre dans le neuf sans difficulté technique mais moyennant un surcoût jugé important par certains, ou absorbable par le marché, pour d’autres. Ce surcoût oscillerait entre 7 % et 13 % selon les résultats du Prebat (« programme de recherche et d’expérimentation sur l’énergie dans le bâtiment ») mais pourrait être ramené à 5 % grâce à l’optimisation de la conception des bâtiments, selon l’Ademe.
Quant aux investisseurs, ils ont une position intéressée mais attendent de connaître les textes d’application. Le vote de la loi Grenelle 1 montre que la crise financière n’a pas infléchi la politique du gouvernement sur ce sujet. Le verdissement immobilier ne devrait donc pas ralentir car il existe réellement un consensus politique sur ce fait que l’amélioration de la performance énergétique sera un facteur créateur d’emplois.
BI : Où en est le bail vert ?
VL : De nombreux propriétaires sont en passe d’aboutir à la contractualisation, dans un bail vert, des mesures prises en faveur de la performance énergétique. Au sein du cabinet Lefevre, Pelletier & Associés, nous travaillons pour plusieurs clients, principalement des propriétaires-investisseurs, à la mise au point de différents baux verts, selon la typologie de leurs immeubles.
Pour un bail vert dans un immeuble neuf, donc performant, la notion de garantie des consommations énergétiques est au cœur de la discussion, comme elle est au cœur de la discussion entre maîtres d’ouvrage et promoteurs. Le premier rendez-vous législatif est fixé, en la matière, au 1er janvier 2011.
Le promoteur ne va plus s’arrêter à la livraison. Il devra être en mesure de fournir un service après-vente en matière de consommations énergétiques au propriétaire pour assurer que le surcoût engagé permettra au propriétaire de contre-garantir le locataire sur un niveau de charges réduit en contrepartie d’un loyer plus élevé.
Pour un bail vert dans un immeuble existant, les réflexions s’orientent vers un mesurage des performances de départ de l’immeuble et un accord entre bailleur, locataire et « facility manager » sur un programme d’actions très varié d’un bail à l’autre, selon les objectifs des parties.
Propos recueillis par Sandra ROUMI
